Ассоциация по Развитию
Коллекторского Бизнеса
+7 (495) 135-07-95
pressarkb@yandex.ru
Схема проезда


+1 Вступить в ассоциацию
Первая в России
АРКБ
m
m
m

                 

ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

+7 (495) 135-07-95

 

Новости
Члены ассоциации
Мероприятия
Об ассоциации
Аналитика
Новости членов
Пресса о нас
Пресс - релизы
Развитие бизнеса
Учебный центр
Комитет по коллекторской деятельности
Вступление в ассоциацию
Учебные фильмы
Опрос: Работа с ипотечными долгами
Call-центр
Контактная информация

" Эффективность коллектинга по залоговым кредитам"
     
Комитет по коллекторской         деятельности  Комитет по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов 

              ЭФФЕКТИВНОСТЬ КОЛЛЕКТИНГА ПО ЗАЛОГОВЫМ КРЕДИТАМ   

 

НОВЫЕ УСЛОВИЯ – НОВЫЕ СТРАТЕГИИ      

 

МОСКВА2010 

      

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ 

 

 

Традиционные проблемы со статистикой в нашей стране не позволяют сколько-нибудь достоверно оценить масштабы рынка коллекторских услуг и, тем более, сегментацию этого рынка.

Однако экспертные оценки специалистов позволяют утверждать, что от 70 до 80 процентов проблемных долгов, с которыми работают коллекторские компании, приходятся на кредиты и прочие активы банков.

При этом, однако, в получаемых от банков портфелях явно преобладают беззалоговые кредиты физическим лицам: кредитные карты, экспресс-кредиты, кредиты наличными.

В гораздо меньшей степени коллекторам приходится иметь дело с залоговыми кредитами физическим лицам: автокредитами и ипотекой. 

 И еще реже – с долгами юридических лиц, хотя, по данным Центробанка, кредитная и прочая задолженность юридических лиц перед банками примерно в 7 раз превышает аналогичную задолженность физических лиц.

 То есть за пределами внимания коллекторов оказывается огромное поле деятельности, потенциально пригодное и перспективное для развития бизнеса. Среди множества в основном технологических причин такого положения вещей наверняка не на последнем по значимости месте располагается неготовность большинства коллекторских агентств к эффективной работе с предметами залога, как правило, используемыми в кредитах юридическим лицам. И прежде всего, с залоговой недвижимостью, коль скоро именно она используется в качестве залога примерно в 70%  случаев. Не секрет, что абсолютное большинство действий по судебному или досудебному урегулированию долговых проблем между банками и юридическими лицами завершается переходом предмета залога в распоряжение кредитора-залогодержателя.

ФРФ

Данная ситуация, весьма типичная в докризисный период, стала едва ли не повсеместной в период кризисного падения стоимости недвижимых активов и обвала покупательского спроса на них. В известной степени этому способствовали и коллекторские компании, сотрудничающие с банками по таким кредитам. Зачастую коллекторы, специализирующиеся на долгах такого рода, завершают свои действия по взысканию долга именно в момент подписания договора об отступном либо в момент перехода объекта в собственность взыскателя после несостоявшихся торгов. Это вполне объяснимо, поскольку в большинстве коллекторских компаний, как уже отмечалось выше, отсутствуют надлежащие компетенции для эффективной работы с залоговой недвижимостью, в чем бы эта работа ни заключалась: в продаже, консервации, перепрофилировании, управлении, достройке и т.п. Но устраивает ли это банки-заказчики? До определенного момента в основном устраивало. Проблемный кредит, находящийся на балансе у банка, требовал, в соответствии с Положением Банка России № 254-П, формирования резервов до 100 процентов от суммы кредита. Эти резервы формировались за счет текущей прибыли банка. И на ту же сумму уменьшали его капитал. Если же вместо этого кредита на балансе того же банка оказывался залоговый объект недвижимости, все сформированные ранее резервы банк «распускал», т.е. относил себе на прибыль и восстанавливал капитал. И далее, сколько бы такой объект ни находился на балансе у банка, он в отчетности банка отражался как хороший актив, не создающий серьезных проблем. Если у банка не было проблем с ликвидностью, а содержание объекта не требовало больших операционных затрат, банк мог не торопиться с выходом из этого актива. Тем более, что и рынок в последнее время этому не способствовал.

 Однако теперь ситуация в корне меняется. В конце ноября 2010 г. на сайте Банка России для обсуждения с участниками рынка был выложен проект Указания «О внесении изменений в Положение Банка России № 283-П».

 Как известно, данное Положение регламентирует порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по активам, которые не являются ссудной задолженностью. Подготовленные же (и давно анонсируемые) Центробанком изменения в данный документ предусматривают, что с 1 июля 2011 года список активов, по которым банки будут обязаны формировать резервы на возможные потери, пополнится следующими позициями: 

«недвижимое имущество, вещи, не относящиеся к недвижимости, права требования по договорам долевого участия в строительстве, полученные кредитной организацией по договорам об отступном или по договорам о залоге в результате реализации прав на обеспечение по предоставленным кредитной организацией ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, определенной в соответствии с требованиями Положения Банка России № 254-П, а также балансовая стоимость недвижимого имущества и земли, используемых не для осуществления деятельности, предусмотренной статьей 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

 

При расчете величины формируемых резервов по указанным активам предполагается применять следующие коэффициенты:

  • для активов, учитываемых на балансе банка более года - не менее 10 % 
  • для активов, учитываемых на балансе более 2 лет - не менее 35 %
  • для активов, учитываемых на балансе более 3 лет - не менее 75 %.  

 

Аналогичный подход резервирования предписан при формировании резерва по вложениям в паи паевых инвестиционных фондов, активы которых составляет указанное выше имущество;

при передаче этого имущества на баланс дочерней организации банка. И это еще не всё.Одновременно с вышеупомянутым проектом Указаний на сайте ЦБ выложен еще один проект Указания Банка России - «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16.01.04 № 110-И «Об обязательных нормативах банков». Речь идет о введении весьма принципиальных изменений в расчет самого главного банковского норматива -  норматива достаточности собственного капитала банка Н1. Как известно, данный норматив рассчитывается как отношение подтвержденного банком собственного капитала к сумме активов банка, каждый из которых взвешивается на конкретный коэффициент риска, определяемый в той же инструкции 110-И. Минимально допустимое значение норматива Н1, установленное в данной Инструкции, - 10%. То есть сумма всех активов банка, взвешенных на коэффициенты риска, не должна более чем в 10 раз превышать собственный капитал банка. В действующей редакции Инструкции диапазон изменения применяемых коэффициентов риска устанавливается от 0 до 100%. То есть наиболее сомнительные активы учитывались банком в знаменателе дроби в размере 100% их балансовой стоимости. Теперь же, с учетом уроков кризиса, предлагается ввести группу особо рискованных активов, с коэффициентами риска до 150%. И в эту группу попадают все интересующие нас активы:

  • недвижимость, включая землю, используемую банком не для осуществления банковской деятельности;
  • любые иные залоговые активы, полученные банком по договорам об отступном или о залоге; 
  • кредиты, предоставленные банком на покупку таких активов;
  • вложения банков в акции (доли) юридических лиц, составляющие не более 20 процентов от величины уставного капитала организации-эмитента;
  • вложения банков в паи паевых инвестиционных фондов (активы, переданные в доверительное управление).

Следовательно, данное Указание в случае его принятия (в чем мало сомнений) будет означать, что 15 процентов стоимости любого из непрофильных залоговых активов будет относиться на собственный капитал банка. Держит, допустим, банк таких активов на миллиард рублей – должен создать запас по капиталу в размере 150 миллионов, иначе рискует не уложиться в основной банковский норматив и получить санкции ЦБ, вплоть до отзыва лицензии. Если же какой-то из таких «активов» задерживается у банка более чем на год, капитал (и прибыль) банка будет уменьшаться еще и на сумму резервов, сформированных банком в соответствии с приведенными выше изменениями в Положение № 282-П. При этом ситуация совершенно  не зависит от того, в каком юридическом статусе будет находиться данный актив: на балансе кредитора, у дочерней компании банка или в паевом инвестиционном фонде. Экономические последствия для банка будут одинаковыми.   Таким образом, есть все основания полагать, что по мере осознания происходящих перемен в банковском регулировании банки будут становиться все более требовательными к результатам взаимодействия с коллекторами, привлекаемыми для работы с залоговыми кредитами. Если переход залогового актива на баланс банка – по договору отступного или после несостоявшихся торгов – и ранее не приветствовался банками (хотя бы потому, что при последующей продаже такого актива, за исключением жилья и земли, возникал некомпенсируемый НДС), то теперь будет еще меньше шансов, что банк согласится выплачивать полноценное коллекторское вознаграждение за такой результат. Как и ранее, наиболее предпочтительным для банков-заказчиков будет полное погашение проблемной задолженности, без промежуточного принятия залогового имущества: досудебное урегулирование или удачные торги. Если же такой исход окажется принципиально нереализуемым, следующим по предпочтительности для банков наверняка станет вариант, при котором залоговое имущество будет находиться в распоряжении банка или подконтрольных ему структур минимальное время. Стремление банков к выходу из непрофильных залоговых активов многократно усилится.Следовательно, коллекторские агентства, заинтересованные развивать свой бизнес в сторону работы с наиболее весомыми по объему банковскими  активами – залоговыми кредитами юридическим лицам, - должны быть готовы к весьма значительному развитию своих возможностей и компетенций. А именно – к эффективной работе с объектами залоговой недвижимости различного профиля, к активному и профессиональному участию в управлении этой недвижимостью. При этом с определенной долей условности управленческие действия такого рода можно разделить на две большие группы:

  •  управление залоговой недвижимостью как финансовыми активами;
  •  управление залоговой недвижимостью как имущественными объектами.

 

Рассмотрим каждую из этих групп в отдельности.

 

 

 УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСОВЫМИ АКТИВАМИ 

 

Управление залоговой недвижимостью как совокупностью финансовых активов банка имеет две главные цели:

 Первую цель можно условно назвать фискальной. Она заключается в минимизации налоговых издержек банка, связанных как с принятием и удержанием этих активов, так и с извлечением из них промежуточных и финальных (реализационных) доходов. Эта цель не является специфической для банков. В той или иной мере она преследуется любым хозяйствующим субъектом, располагающим какими-то объемами жилой или коммерческой недвижимости.

Вторая цель является уже специфически банковской, поскольку предусматривает оптимизацию издержек банка, связанных с выполнением регулятивных требований Банка России в отношении залоговой недвижимости и производных от нее активов. Сочетание двух этих целей делает весьма сложной, многомерной задачу по разработке и осуществлению оптимальной экономической стратегии банка в отношении едва ли не каждого конкретного объекта залоговой недвижимости, поступающего в распоряжение кредитной организации. Для выработки верной стратегии банк должен учитывать большое количество экономических параметров: налоги, нормативы, резервы, капитал, стоимость ресурсов, эксплуатационные затраты и т.п. Между тем, практика показывает, что далеко не все аналитические службы банков в достаточной мере осведомлены даже о наиболее существенных аспектах, влияющих на эффективность экономической стратегии банка в отношении непрофильных залоговых активов. В частности, не всякий банковский аналитик знает, в какую юридическую форму наиболее выгодно для банка «упаковывать» эти активы. А ведь здесь возможны варианты.  

Активы на балансе Принятие непрофильного залогового имущества непосредственно на баланс кредитной организации является крайне нежелательным вариантом по целому ряду причин. Перечислим основные из них.

1.   С экономической точки зрения

1.1.                 Переход объекта на баланс к кредитору подлежит обложению НДС (кроме жилья и земли);

1.2.                 НДС на затраты при исчислении налога на прибыль согласно п. 5 статьи 170 НК);

1.3.                 При последующей реализации таких объектов НДС исчисляется от их полной стоимости, а не от добавленной, причем, как правило, без возможности вычета (принятие случае продажи объекта с «плюсом» у банка возникает налог на прибыль;

1.4.                 Налогом на прибыль облагаются и все поступления от текущей эксплуатации недвижимости;

1.5.                 Вполне реален риск признания такой недвижимости оборотным активом банка и, как следствие, - взимание налога на имущество;

1.6.                 Взимается также земельный налог (если применимо);

1.7.                 Содержание недвижимости может потребовать от банка значительных затрат (коммунальные платежи, консервация, обслуживание и т.п.);

1.8.                 Относясь к V группе активов, залоговое имущество на балансе банка при расчете норматива Н1 принимается с максимальным коэффициентом риска - 100%, а с 1 июля 2011 года по вновь поступившим объектам будет, как мы уже отмечали, приниматься с коэффициентом риска 150% (по ранее поступившим объектам – с 1 июля 2012 года);

1.9.                 Также с 1 июля 2011 года по объектам, находящимся на балансе банка более года, потребуется формировать резервы на возможные потери, причем по возрастающей  шкале;

1.10.           Снижается инвестиционная и рейтинговая привлекательность банка из-за неоптимальной структуры баланса.

2.   С организационно-профессиональной точки зрения

2.1.                 Требуется специальный учет недвижимости и связанных с нею исходящих и входящих финансовых потоков в банке (причем с 1 января 2011 г. – на отдельной строке баланса банка);

2.2.                 Как следствие, требуется корректировка соответствующего программного обеспечения, расширение штата бухгалтерии;

2.3.                 В штатном расписании банка появляются специалисты по «физическому» управлению непрофильной недвижимостью (если невозможна ее быстрая продажа).

3.   С репутационной точки зрения

3.1.                 Оформляя на баланс непрофильную недвижимость (особенно жилую), банк зачастую принимает на себя функции по ее физическому освобождению и юридической «очистке», а значит, и связанные с этим издержки в репутации. При достижении критической массы перечисленные проблемы чреваты серьезными осложнениями для банка, вплоть до потери лицензии. 

 

Дочерняя структура 

 

На  первый взгляд, большинство перечисленных выше проблем решается посредством простого перевода непрофильной недвижимости на баланс подконтрольного банку юридического лица. Однако в действительности таким способом решаются только репутационные проблемы (работа с должниками ведется в таком случае от имени подконтрольной структуры), а также исчезает проблема учета непрофильных активов в банке. Даже кадрово-организационные проблемы вряд ли решаются при такой передаче. Ведь для эффективного их решения необходимо, чтобы недвижимость передавалась на баланс реально функционирующего, а не «бумажного» предприятия, к тому же имеющего в своем штате нужных специалистов и достаточные компетенции для работы с залоговой недвижимостью в регионах присутствия банка. А это бывает нечасто.
Проблемы же экономического плана (в частности, налоговые) в этом случае просто переносятся в дочернюю структуру. А у банка вместо них возникает проблема финансирования этой структуры для выкупа объектов у него. С соответствующей нагрузкой на капитал банка:
  • При инвестиционном финансировании «дочки», то есть при вхождении банка в ее капитал:
  • с долей более 20% данная инвестиция полностью осуществляется за счет собственных средств (капитала) банка,
  • а если доля банка в капитале этой компании менее 20%, то у банка:
•    ухудшается норматив Н12 (Норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения акций (долей) других юридических лиц), согласно которому все такие вложения не должны превышать 25% капитала банка,
•    при расчете же основного банковского норматива Н1 такие вложения принимаются с повышенным коэффициентом риска 150%.
  • Если же банк предоставляет подконтрольной компании кредит на выкуп непрофильного актива у него (или продает этот актив с отсрочкой платежа), то:
  • согласно Положению Банка России № 254-П этот кредит, скорее всего, придется отнести к активам невысокого качества и сформировать немалые резервы по нему;
  • по кредиту банк обязан будет начислять проценты, которые дочерняя структура, скорее всего, выплачивать не сможет в силу отсутствия источника (непрофильный объект недвижимости редко приносит текущий доход) и вынужден будет относить на последующую стоимость продажи объекта, затрудняя тем самым эту продажу и создавая проблемы себе.  
Следовательно, в экономическом отношении ситуация в целом по группе может даже ухудшиться.

Паевой инвестиционный фонд

Экономические проблемы банка-залогополучателя в основном решаются, если залоговая недвижимость оказывается в составе паевого инвестиционного фонда соответствующего типа. То есть фонда недвижимости или рентного фонда.    
До недавнего времени фонды такого рода не имели никаких налоговых потерь, поскольку российским законодательством ПИФ определяется как имущественный комплекс без образования юридического лица и поэтому он:
  •   не являлся и не является плательщиком налога на прибыль (любые операции с имуществом Фонда - сдача в аренду, переоценка, продажа – не облагаются этим налогом, пока соответствующие финансовые потоки обращаются внутри Фонда);
  •   не облагался налогом на имущество и земельным налогом.
Однако в соответствии с недавно принятыми поправками в Налоговый кодекс РФ (Статья 378),  «имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд». Аналогичная запись появилась и в отношении земельного налога.
Данное обстоятельство некоторыми специалистами-экспертами расценивается едва ли не как приговор фондам недвижимости, радикально снижающий их привлекательность в глазах инвесторов. Отчасти с этим можно согласиться, если речь идет о традиционных инвесторах - владельцах фондов такого рода, таких как девелоперы, застройщики, владельцы регулярно эксплуатируемых имущественных комплексов. Кому-то из них, возможно, покажется недостаточной остающаяся у фондов льгота по налогу на промежуточную прибыль, позволяющая реинвестировать эту прибыль внутри фонда без налоговых потерь. Ведь дополнительная льгота по налогу на имущество и землю позволяла таким инвесторам полностью компенсировать административные затраты на инфраструктуру ЗПИФа, включая оплату услуг управляющей компании.
Однако банки в этом отношении представляют собой особую группу инвесторов-пайщиков.  У них даже после отмены льготы по налогу на имущество ЗПИФов остается целый ряд весомых аргументов в пользу передачи («упаковки») непрофильных недвижимых активов именно в ЗПИФы.
1.    Прежде всего, нужно отметить, что не все активы ЗПИФ с 1 января 2011 г. будут облагаться налогом на имущество. По мнению большинства специалистов, подкрепленному заключениями авторитетных аудиторов, под данный налог подпадают только те активы ЗПИФа, которые относятся к основным средствам в терминологии Минфина РФ. Применительно к недвижимости это будут те объекты в составе ЗПИФа, из которых управляющая компания будет извлекать текущий эксплуатационный доход. Всё остальное имущество не подпадает под налогообложение. В частности, это:
  • незавершенные (недостроенные) объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию,
  • имущественные права на недвижимое имущество (например, права аренды, либо права из инвестиционных контрактов),
  • проектно-сметная документация,
  • объекты недвижимости (даже оформленные в собственность), предназначенные для продажи.
И поскольку абсолютное большинство залоговых объектов, переходящих в прямое или косвенное распоряжение банков, относится именно к данному перечню (в отличие от активов, принадлежащих другим инвесторам), лишение налоговой льготы ЗПИФов не должно восприниматься этой группой инвесторов (пайщиков) слишком драматично. В большинстве случаев передача такого имущества от банка в ЗПИФ будет нейтральна с т.зр. данного налога, поскольку сам банк также имеет возможность не начислять налог на такое имущество. А в некоторых случаях ЗПИФ даже предпочтительнее, т.к. налоговые риски в таком случае несет не сам банк, а управляющая компания. 

2.    Продолжая налоговую тему, следует также сказать, что продажа банком инвестиционных паев не будет облагаться НДС (НК РФ, ст. 149, п. 2-12). И это, по-видимому, единственный способ полностью избежать НДС при реализации непрофильной недвижимости - продавать инвесторам не саму недвижимость, а паи предварительно сформированного на ее основе фонда. Оптимизация данного налога происходит, когда ЗПИФ, созданный под контролем банка, наполняется недвижимостью не самим банком, а его должниками. Получив взамен залогов, переданных в ЗПИФ, паи фонда, должники уступают эти паи банку (без НДС). И тем самым формально гасят дефолтные кредиты. Правда, для того, чтобы спецдепозитарий согласился принять такую недвижимость в состав ЗПИФ, она предварительно должна быть освобождена банком от обременения, то есть от залога, на период регистрации сделки (около 1 недели).

3.    «Упаковка» непрофильных активов в ЗПИФ позволяет банку более гибко отражать в своей отчетности возможные прибыли и убытки от реализации этих активов: не по каждому активу в отдельности, а в целом по Фонду. И даже если общая стоимость паев (стоимость чистых активов Фонда) на какое-то время уменьшается, банк не обязан немедленно показывать у себя убытки.

4.    Кроме того, при таком решении вместо непрофильной недвижимости на балансе банка оказываются ценные бумаги - инвестиционные паи ЗПИФа. И тогда:

4.1.    В учете и отчетности банка формально завершается операция по взысканию проблемного долга (учет трансформируемых активов – самого долга или уже полученного банком обеспечения - переносится на счета 506 и 507 – «Вложения в долевые ценные бумаги»). И это благотворно сказывается на структуре баланса кредитной организации.
4.2.    Являясь ценными бумагами, паи инвестиционных фондов могут обращаться на бирже (соответствующие площадки для квалифицированных инвесторов на ММВБ и РТС уже функционируют), что открывает для банка дополнительные возможности продажи проблемных активов в удобной, юридически корректной и понятной для инвесторов форме (продажа паев занимает несоизмеримо меньше времени и трудозатрат, чем продажа недвижимости).
4.3.    Паи также могут использоваться как залог для получения их владельцем заемного финансирования.
5.    Приобретение паев ЗПИФа, в отличие от акций или долей дочерних хозяйственных обществ, не ведет к уменьшению собственного капитала банка даже в тех случаях, когда банк - единственный владелец паев фонда (Письмо Банка России от 24.07.2009 г. № 15-1-1-7/4647).
6.    Вложение банком собственных средств в приобретение паев ЗПИФа – операция, не требующая начисления процентов на эти средства. И таким образом, с учетом предыдущего пункта, можно сказать, что именно приобретение паев является единственным легитимным способом очистить баланс банка от непрофильной недвижимости без дополнительной нагрузки на капитал банка и без начисления процентов на используемые в этих целях средства банка.

По остальным позициям, кроме издержек на администрирование фонда (как правило, они составляют 1-2 процента от стоимости его активов в год), ЗПИФ является нейтральным решением по сравнению с пребыванием непрофильных активов на собственном балансе банка. Т.е. он не ухудшает экономическую ситуацию банка и не создает ему дополнительных рисков. Так, нейтральным ЗПИФ является в отношении:
  • объема начисляемых резервов на возможные потери (см. упомянутые выше изменения в Положение Банка России № 283-П);
  • коэффициентов риска при исчислении норматива Н1 (150% после вступления в силу упомянутых выше изменений в Инструкцию Банка России № 110-И);
  • других нормативов и показателей;
  • налога на прибыль при эксплуатации и при продаже активов.
Репутационные проблемы переходят здесь от банка к другой структуре. Вся работа с активами фонда осуществляется его управляющей компанией от своего имени, с пометкой ДУ. Хотя по сути всё остается по-прежнему. Во всех своих действиях УК неукоснительно соблюдает Правила управления фондом, согласованные с банком. Кроме того, являясь единственным инвестором фонда, банк вправе сформировать инвестиционный комитет, все решения которого обязательны для УК. Иными словами, передавая непрофильное имущество в паевой инвестиционный фонд, банк-учредитель фонда сохраняет за собой полный контроль над ситуацией в нем.

В данной главе, посвященной работе с залоговым недвижимым имуществом как с совокупностью финансовых активов банка, был рассмотрен лишь самый крупный блок вопросов – о наилучшей форме для юридической «упаковки» этих активов. Как видим, даже на этом, весьма укрупненном, уровне диалога с банком-заказчиком, предоставление ему рекомендаций, к которым он прислушается, представляет собой весьма непростую задачу, требующую от внешнего консультанта специальных знаний и умений. А ведь это только начало разговора с банком.
Предположим, банк на основании полученных рекомендаций решил-таки создавать ЗПИФ для непрофильной недвижимости. Но сразу же возникают сопутствующие вопросы:
  • Должен ли это быть один фонд или лучше, чтобы их было несколько?
  • Все ли поступающие в распоряжение банка объекты должны входить в ЗПИФ или только некоторые? И если не все, то по какому признаку их надо сортировать?
  • Как лучше формировать ЗПИФ: сначала деньгами банка, на которые потом управляющая компания фонда выкупает недвижимые активы у этого же банка, или сразу вносить в фонд материальные активы, меняя их на паи ЗПИФа? (А ведь есть еще и такая возможность, как передача или продажа ЗПИФу сначала проблемного долга, с последующей трансформацией его в залоговый актив уже в составе фонда. Правда, для этого регистрировать следует кредитный фонд, а не фонд недвижимости. Либо их комбинацию.)
  • Имеет ли смысл стремиться получать текущий доход от каждого из активов в фонде? Или лучше где-то пренебречь незначительными потоками наличности, сэкономив при этом на имущественном налоге?
  • Что делать с объектами, которые при быстрой их продаже принесут неприемлемые убытки банку как владельцу паев фонда? И где порог «неприемлемости» таких убытков для конкретного банка?
  • В каких случаях имеет смысл прибегать к дополнительным инвестициям в конкретные объекты для повышения уровня их капитализации, а когда это нецелесообразно?
 Вряд ли коллекторской компании, даже крупной и активно сотрудничающей с банками в работе с залоговыми кредитами, имеет смысл формировать в своей структуре полноценное аналитическое подразделение, которое будет помогать банкам в решении задач такого рода. Коллекторская компания – это, очевидно, не та платформа, на которой имеет смысл формировать подразделение, способное квалифицированно отвечать на все вопросы банков в отношении выбора наиболее оптимальной стратегии работы с непрофильной недвижимостью как с финансовым активом. Правильнее рассматривать коллекторские компании как один из наиболее эффективных каналов продвижения в банках  соответствующей консультационной услуги и сопряженных с нею услуг по реализации выбранной и обоснованной перед банком стратегии. И это немало.

ПАРТНЕРСКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В предыдущих главах настоящей Записки мы попытались показать, что всесторонняя и эффективная работа с залоговой недвижимостью – и как с финансовым активом, и как с имущественным объектом – является не только все более актуальным (в свете последних изменений в банковском регулировании), но и весьма сложным бизнес-направлением для коллекторских компаний.

С одной стороны, коллекторская компания, всерьез заинтересованная в развитии сотрудничества с банками по корпоративным, залоговым кредитам, просто вынуждена будет не сегодня, так завтра быть готовой к эффективной и разносторонней работе с отчуждаемыми у должников объектами недвижимости. 
А с другой стороны, готовность эта вряд ли может быть полностью обеспечена собственными силами и компетенциями коллекторской компании.
В чем же выход? По нашему мнению, - в партнерстве с профессионалами-смежниками.

Практика показывает, что банки в большинстве своем крайне неохотно допускают сторонние организации к столь деликатной проблематике, как проблемные долги и залоговые активы. Коллекторская же компания, работая же с проблемными кредитами конкретного банка(ов), по определению, уже имеет такой допуск. Тогда логично предположить, что определенный кредит доверия в этом банке(ах) будет распространяться не только на саму коллекторскую компанию и предлагаемые ей узко-профильные услуги по взысканию долгов, но и на партнеров этой компании, которые специализируются на работе с недвижимостью: финансово-юридической и «физической» и которые будут привлекаться к процессу по рекомендации коллектора.
По нашему мнению (и опыту) наличие таких партнеров, кроме всего прочего, идет на пользу и самому коллектору, поскольку существенно обогащает собственные услуги коллектора, повышает их привлекательность и стоимость. Разумеется, при условии, что партнеры эти в достаточной мере профессиональны, добросовестны, авторитетны в своем сегменте рынка. 

Комитет АРБ по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов был создан в разгар финансового кризиса в первую очередь для того, чтобы объединить вокруг себя наиболее квалифицированных представителей финансового рынка и рынка недвижимости, предлагающих кредитным организациям разносторонние услуги по работе с проблемными активами. В этом своем качестве Комитет является вполне нейтральной и авторитетной площадкой по подбору наиболее квалифицированных аутсорсеров данного направления и по установлению для них продуктивных контактов с банками – членами АРБ. 

Будучи самым «молодым» из числа комитетов АРБ, данный Комитет уже успел стать самым представительным: в его состав входит более 70 членов.
Комитет ведет активную просветительскую работу, проводя весьма масштабные публичные мероприятия. Так, в июне 2010 года по инициативе данного Комитета была проведена практическая конференция «ЗПИФы для банков: сферы применения», собравшая около двухсот представителей как банковских, так и смежных структур. А феврале 2011 года пройдет межотраслевая конференция «Льготы заканчиваются – что дальше?», на которой пойдет обстоятельный разговор о практических последствиях сворачивания антикризисных мер банковского регулирования. Наиболее значимыми из этих последствий является усугубление проблем с просроченными кредитами и непрофильными активами банков, а также кардинальное повышение объективной заинтересованности банков в росте эффективности работы с этими активами.
Объединив вокруг себя профессионалов высокого уровня, данный Комитет силами этих профессионалов, в рамках целевой программы АРБ «Проблемные активы – нежилая недвижимость», ведет активную организационную и методическую работу.

В частности, разработана  типовая, автоматизированная методика расчета стоимости работ по управлению объектами коммерческой недвижимости, учитывающая и многообразие типов этой недвижимости, и многообразие видов работы с нею. Она позволяет банку - потенциальному заказчику такого рода работ узнать их ориентировочную стоимость без передачи предполагаемому исполнителю развернутой информации о каждом объекте в отдельности.
В тех же целях в настоящее время ведется разработка удобного в употреблении расчетного инструмента для сопоставления заинтересованными банками экономической эффективности различных стратегий использования конкретных объектов залогового недвижимого имущества, поступающего к ним в распоряжение. Инструмента, который учитывал бы при оценке различных стратегий использования залогового объекта и соответствующие налоги, и банковские нормативы различного рода, и операционные затраты. Последние изменения в законодательстве и подзаконных актах возводят аналитические задачи такого рода в ранг весьма сложных, многомерных задач, в решении которых весьма полезными станут компьютерные методики и программы.

В тесном сотрудничестве двух Комитетов АРБ – Комитета по коллекторской деятельности и Комитета по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов – на базе последнего из них, создается консультационный пункт для коллекторских компаний, заинтересованных в установлении продуктивных партнерских отношений с компаниями, предлагающими квалифицированные услуги и продукты по работе с залоговой недвижимостью банков. Обратившись в этот консультационный пункт с конкретной профильной задачей, вы получите максимально оперативные и объективные рекомендации по ее решению и по конкретным исполнителям, которые помогут вам и/или сотрудничающему с вами банку в практическом осуществлении этих рекомендаций на взаимовыгодной основе.

Звоните нам по телефону +7(495) 517 50 65
Пишите по адресу: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script
 
< Пред.   След. >
 
 
Международная ассоциация

Ассоциация Российских Банков

 

 


 

 
        





Забыли пароль?
© Copyright 2006, Ассоциация по Развитию Коллекторского Бизнеса. Все права защищены.Создание и продвижение сайтов, реклама в интернет